Jak odhadnout cenu nemovitosti

Jak odhadnout cenu nemovitosti

Zájemce o prodej své nemovitosti se zpravidla řídí pěti způsoby odhadu její ceny. Každý ze způsobů má svoje výhody a nevýhody. 

 Na základě původní ceny nemovitosti 

Jednou z nejjednodušších možnosti je vypočítat cenu bytu nebo domu na základě původní ceny nemovitostí. V tomto případě by cenu měla navíc ovlivnit inflace, opotřebení budovy a náklady na renovaci. 

Tento úhel pohledu bohužel nezahrnuje změny na trhu s nemovitostmi a další faktory, jakožto představy zájemců, dispozice, vybavení, úpravy prostor apod. Ještě před dvaceti lety byl byt 3+1 s jedním sociálním zařízením považován za standardní. V současné době zákazníci upřednostňují  byty s alespoň dvěma toaletami, nejlépe s balkonem a kuchyní větší než 10m². V průběhu let se také mohla změnit i infrastruktura. Nově postavené stanice metra, obchody a školy v okolí zvýší ceny nemovitostí. 

Například za investice do luxusních tapet či štukové výzdoby nemusí být někteří zájemci ochotni připlatit v případě, že tento styl nevyhovuje jejich vkusu. Takoví zájemci spíš počítají náklady na odstranění těchto úprav. Podobně je to se systémy chytré domácnosti a jinými vestavěnými spotřebiči. Technicky pokrok časem vede k nutnosti výměny spotřebičů za novější modely. To nutí kupce k demontáži stávajícího vybavení. Může pro ně být výhodnější koupit nezařízený byt a upravit ho dle svých představ.  

Pokud budete vycházet pouze z původní ceny, opotřebení budovy, svých nákladů na renovaci a ignorovat celou řadu jiných faktorů, tak můžete nemovitost podhodnotit i významně nadhodnotit. Takto určenou cenu nemusí být zájemce ochoten akceptovat. 

Podle aktuální tržní ceny

Dalším způsobem odhadu ceny bytu je použití průměrné ceny nemovitostí ve stejné oblasti. Majitelé nemovitostí se dost často řídí články se statistickými údaji nebo inzeraty na portalech nemovitostí. Na základě těchto informací si prodejce může stanovit částku, která ale nemusí odpovídat skutečnosti. 

Je potřeba vzít na vědomí, že statistické údaje představují průměrné hodnoty a musíme je proto interpretovat s rozvahou. Je skoro nereálné zjistit, kdo a jakým způsobem tato data shromáždil a uspořádal. Navíc každý prodej nemovitosti je zcela jedinečná záležitost, která se dost často vymyká průměrům. 

Opravdovou a férovou cenu určité nemovitosti nejde odhadnout na základě několika inzerátů na internetu. Obzvlášť když se o to snaží osoba bez zkušeností v oboru. Navíc je potřeba počítat s tím, že v inzerátu se častokrát uvádí cena celkové nabídky s dalšími poplatky. Tato částka se může znatelně líšit od ceny v kupní smlouvě. Veškerá čísla v inzerátu zkrátka nemusí odpovídat realitě. 


Určení ceny certifikovaných odhadcem 


Na tuto možnost odhadu ceny nemovitosti se rozhodně můžete spolehnout, práci za vás odvede odborný odhadce. Zaměří, vyfotí a zaeviduje veškeré potřebné informace o nemovitosti. Je tady ale pár háčků:

  • Odhadce se bude řídit pouze legislativou schváleným postupem, aby nedošlo k porušení stanovených předpisů.

  • Není stoprocentní, že se Vám podaří prodat dům či byt za částku kterou vám předurčil odhadce.

  • V případě odborného odhadu finální výsledek záleží na vybraném postupu. Pro každý z účelů, ať už daňové přiznání, podklady pro banku v případě ručení nemovitostí nebo pro prodej, se používá odlišná metoda. Proto se byt v centru Prahy, v budově postavené před 120 lety, může zdát nelikvidní investicí. Ale na prodejní ceně tohoto bytu se toto pravděpodobně neprojeví a zájem o něj bude jen růst. 


    Odhad ceny realitním makléřem

    Makléři jsou odborníci na reality. Dokážou ale nejen prodat nemovitost, ale i pomoct s určením jeji ceny. Avšak pozor na následující body: 

    • Mezi takovými odborníky mohou ale být rozdíly. Někteří jsou nováčci, jiní mají roky zkušeností. Někteří jednají na rovinu a jiným je lepší nevěřit. Podobně jako v ostatních profesích nemusí být snadné najít čestného makléře. Kvalitního odhadce najdete rychleji. Důvodem je to, že makléři nemají možnost státní certifikace, absolvují pouze soukromé kurzy.

    • Makléři jsou zaujaté osoby, jejich úsudek nemusí být objektivní. Mohou chtít uzavřít smlouvu co nejrychleji nebo pouze za nejvyšší cenu. 


      Odhad ceny dle poptávky na trhu

      Tento způsob taktéž můžeme pojmenovat jako kapitalistický. Měli byste zveřejnit inzerát o prodeji alespoň s vámi vybranou tržní cenou nebo i bez uvedení ceny a vyčkat na reakce zájemců. Můžete uvést, že cena je k jednání, nebo že právo koupě dostane zájemce, který nabídne nejvyšší cenu. Někteří prodejci se rozhodnou i pro dražbu či tendr. To komplikuje organizaci prodeje a může odradit zájemce, kteří nevítají takový postup, počítají s hypotékou, plánují prodej svých aktiv či z jiného důvodu nemají předem připravenou určitou částku. 

      Pokud se rozhodnete pro tento způsob, tak musíte počítat s tím, že někteří zájemci o nejspíš neuvítají opakované změny podmínek prodeje. Odvolání nabídky či jakékoliv změny ze strany prodejce, by mohly skončit konfliktní situací. 

      Za nedostatek tohoto způsobu určování ceny můžeme považovat delší dobu prodeje. Pokud inzerát o prodeji je zveřejněný příliš dlouho, zájemce začínají mít pochyby. Pokud se do měsíce od zveřejnění inzerátu nepřihlásí važný zájemce, můžeme byt považovat za předražený. 


      Shrnutí

      V tomto textu jste se seznámili s pěti způsoby určení ceny nemovitosti. Jediná správná možnost ale neexistuje. Majitelům nemovitostí doporučujeme kombinovat několik z uvedených variant.