Všichni vědí, že před prodejem nemovitosti je potřeba zajistit odhad její ceny. Tento článek bude pro vás užitečný nejen pokud uvažujete o prodeji nemovitosti, ale i pokud chcete mít přehled o novinkách na českém realitním trhu.
Každý odborník v realitách vám potvrdí, že úspěšný prodej se převážně zakládá na správně stanovené ceně nemovitosti. Bohužel z praxe víme, že zdaleka ne všichni majitelé nemovitostí dokážou správně provést analýzu dat a stanovit vhodnou cenu. To může mít za následek nevýhodný prodej.
Cenové rozpětí.
Cena nemovitosti se určuje na základě poměru nabídky a poptávky. V tržním hospodářství nemovitost má svoje cenové rozpětí, se kterým můžeme pracovat na základě našich aktuálních potřeb. Pokud potřebujete nemovitost prodat co nejrychleji, tak byste měli nastavit minimální cenu. Pokud stanovíte vyšší cenu, tak na prodej můžete čekat o něco déle.
Pro většinu bytů v panelových domech platí, že relace ceny může činit až 10 %. Pro byty v historických domech nebo v unikátní lokalitě platí 20 %. A jen ve výjimečných případech cenový rozdíl může činit až 30 %. Pokud se prodejce rozhodl stanovit co nejvyšší cenu, pravděpodobnost sehnání kupce se znatelně snižuje.
Určit správnou cenu nemovitosti svými silami je nelehký a pracný úkol. Odborníci používají celou řadu nástrojů pro určení minimální a maximální ceny nemovitosti. Musejí provést analýzu všech prodejů podobných nemovitostí, které se uskutečnily v poslední době ve stejném okrese a jeho okolí. Tyto informace je možné sehnat v katastru nemovitostí, kde jsou uloženy všechny kupní smlouvy, ale i v realitních kancelářích. Makléři zpravidla mají vlastní databázi prodaných nemovitostí se všemi potřebnými údaji.
Navíc existují speciální služby, které určují skutečnou průměrnou cenu nemovitostí. Proto se provádí analýza posledních 10 až 15 prodejů. Na stránkách cenovamapa.org si tuto službu můžete objednat za 99 Kč.
Jakou cenu zvolit?
S cenovým rozpětím už máme jasno, ale nahromadily se nám i jiné otázky. Měli bychom stanovit vyšší cenu, abychom v době jednání mohli případnému zájemci poskytnout slevu? Nebo stačí stanovit jen tržní cenu?
V takových případech vám určitě pomůže konzultace s odborníky, kteří se na trhu orientují a vyznají se v nejnovějších změnách. Například víme, že momentálně na českém trhu s nemovitostmi zaznamenáváme větší poptávku, a proto můžeme tvrdit, že je skvělá doba pro prodej bytů či domů.
Jaké změny budou následovat příští rok zatím nevíme. Není pochyb o tom, že teď poptávka je, ale dobrých nabídek je opravdu málo. Proto nyní doporučujeme nastavit částku, která je o něco vyšší než tržní cena. Tato strategie platí pro majitele bytů či domů po rekonstrukci, v takovém případě vyšší cena bude oprávněná. Hodí se to také i pro ty, kteří s prodejem nespěchají a mohou počkat pár měsíců až rok.
Podmínky, které cenu mohou ovlivnit.
Cenu jistě ovlivňuje řada okolností. Pokud se byt nachází vedle rušné silnice nebo má špatnou dopravní dostupnost, tak byste měli cenu snížit. Byty v nižších patrech nebo v domě s vysokými poplatky za energie jsou o něco levnější. Ale skvělá infrastruktura, terasa a krásný výhled jsou důvodem ke zdražení nemovitosti.
Co se týká vyjednávání o ceně, tak můžeme potvrdit, že zájemce se většinou o slevu přihlásí. Proto doporučujeme malé zdražení.
Jak postupovat pokud máte několik zájemců o nemovitost
Co když se k vaší nabídce o prodej přihlásilo hned několik potenciálních kupců?
Existuje několik možností:
1. Dát přednost zájemci, který nemovitost chce hradit z vlastních zdrojů nikoliv pomocí hypotečního úvěru.
2. Zvýšit cenu a očekávat zúžení poptávky.
3. Vyhlásit dražbu. Kupci by soutěžili na základě částky, kterou jsou schopni nabídnout. V tomto případě by vám zbyl jen ten zájemce, který o nemovitost stojí nejvíc.
V některých případech kupujícímu můžete poskytnout ústní rezervaci většinou na 1 až 3 dny. Pokud by poté žádná ze stran nezměnila svůj názor, tak by se podepsala rezervační smlouva na nemovitost. Odstoupení od rezervační smlouvy by vedlo k pokutě.
Pokud se v době ústní rezervace ke koupi nemovitosti přihlásí ještě jeden zájemce, tak je potřeba o tom informovat veškeré strany a tvoří se tím fronta na nemovitost. V tomto případě majitel nemovitosti rozhoduje o dalším postupu na základě výše uvedených možností.
Proto, abyste se při prodeji nemovitosti vyhnuli nepříjemnostem nebo nedorozuměním, obraťte se radši na odborníky na nemovitosti. Nejdůležitější je vědět, že teď je opravdu vhodná doba pro prodej svého majetku.